住宅ローンは、キャッシュフローで
簡単に選ぶことができます

あなたは住宅ローンの金利タイプを
変動か固定かで悩んでいませんか？

もし、答えがYESなのであれば
金利選びで悩んでいる原因は
金利予測に自信が持てないからでしょう。

もし、
金利予測をせずに、金利選びができる方法
があるとしたら知りたいとは思いませんか？

それは、金利選びの失敗をできる限り回避し、
もし失敗したとしても被害を最小限に
おさえる方法です。

「失敗を回避できても、コストが高くつのでは」
と思ったかもしれません。

この方法は、コストをどこまでかけるか、
あなたがが選ぶことができるのです。

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講師　淡河範明（おごうのりあき）

ホームローンドクター㈱代表取締役

銀行、証券会社を経て現職。
住宅ローン専業のコンサルティングを国内で最長の17年間続けており、これまでの相談件数は6,000件を超える。
住宅ローン選びに強みをもち、ダイヤモンド不動産研究所の住宅ローンランキング、その他多数の情報サイトへ監修、助言等を行っている。
著書には、「ウサギのローン　カメのローン」「住宅ローンを賢く借りて無理なく返す32の方法」等多数。

プライバシーポリシー

金利予測は、当たらないと思っていた方がよいでしょう。
また、予測をする期間が長ければ長いほど、難しくなります。

もちろん、弊社は予測が本業ではないので、「予測が当たらない」と主張しても、説得力がないかもしれません。

しかし、名だたる経済研究所等であっても、常に予測を的中させてきた訳ではありません。

これは、「金利予測に意味がない」と言いたい訳ではありません。
私個人も、色々な研究機関や運用会社のレポートを参考にしています。

金利予測とのつきあい方

未来は不確実であることは間違いないでしょう。
そうは言っても、どうにかして実現可能性の高い未来のことを知りたくなります。

未来を考える有力な材料であるといえます。
しかし、その予測がどれほど実現する可能性が高いのか、誰も保証することはできません。

それを前提とすれば、金利の動きについて、一つのシナリオだけしか採用しないとすると、危険であると言わざるを得ません。
しかし、あらゆる可能性を考慮するには、その技術も時間も体力も足りません。
よって、専門家の金利予測は、実現可能性が高いシナリオとして利用価値が高いと考えています。

従って、１つの予測だけを採用するのではなく、いくつかのシナリオを用意するのがよいと考えます。そして、複数のシナリオから導き出される、メリットやデメリットなどを勘案し、最終的な判断をするのがよいと考えます。

こんな話をするのは、最近は一つのシナリオに賭ける人が増えているからです。

金利予測をするのはよいのですが、リスクシナリオをたてていないようです。
また、人にすすめられるまま、商品の研究もせずにリスク対策も講じていないようです。

それは、あたかも傘を持たずに何日間か旅行にでかけるようなものでしょう。
晴れが続けばよいのですが、雨が降るかもしれません。
天気の話だけであれば、雨が降ればビニール傘を買えばよいでしょう。

しかし、住宅ローンの場合は最悪のケースは、そんな簡単な挽回策はないのです。
5％ルールなどは、支払い負担がマイルドになるだけで、全体的な負担はむしろ増えてしまいます。

あなたが、何らかの理由で返済が困難になり、家に住み続けられなくなるとしたら。
真剣にリスクを検討し、予め対策を検討しておいてほしいのです。

もちろん、金利予測をかなり高い精度で行えると自信があるのであれば、とやかく言いません。
しかし、その自信がないのであれば、一つの予測に全額賭けるのはやめるべきです。

金利予測はどこを調べればよいのか？

ネットで「〇〇年の住宅ローン金利を予測します！」みたいな記事がよくあります。
個人的には、そのようなものは全く参考にしていません。
なぜなら記事を書いている人が、住宅ローンの金利予測の専門家ではないからです。

また、住宅ローンの専門家のように見える人（決して予測が本業ではない）の中にも、住宅ローン金利は10年上がらないとか、当面上げられないとか、主張する人もいます。それらは、全く参考にしていません。それらは、どうしても営業トークでしかないと感じられるからです。
一応目は通しますけど。

私が見るのは、主に経済研究所や運用会社のレポートや情報媒体のニュースです。
複数のものを読むことで、関係者の合意形成がどこら辺にあるのか確認するとともに、将来の変化の予兆を読みとりたいからです。
決して、それらを全面的に信頼することはないのです。

個人的に参考にしているのは、以下の通りです。

• 大和総研：日本経済中期予測
• みずほリサーチアンド＆テクノロジー：内外経済見通し
• 三菱UFJリサーチ＆コンサルティング：日本経済の中期見通し
• ニッセイ基礎研究所：中期経済見通し
• 日本銀行：経済物価情勢の展望（展望レポート）
• 明治安田生命：国内債券見通し
• ブルームバーグ：債券週間展望

他にもありますが、短期的、長期的見通しを万遍なく見るのがよいと信じています。

自己資金と頭金、どちらも聞いたことがあると思います。
どちらも同じような意味だと思いましたか？
それは普通の感覚です。

しかし、それぞれに違った使われ方をするので、正確に理解して使い分けしましょう。

実は、この用語について定義が確定している訳ではありません。
大手の情報サイトでも、残念ながら勘違いを助長するような定義をしています。

頭金とは

まず「頭金」の一般的な定義をみてみましょう。

「売買代金の分割払いの約束があるときに、買い主が最初に支払うべき金額。土地、家屋、自動車その他比較的高額の品物の売買について行われ、頭金を支払えば、目的の物が買い主に引き渡される。そのため通常、頭金の額は1回の分割支払い額よりはるかに高額の場合が多く、総代金の5分の1から2分の1に及ぶこともある。手付金とは異なり、頭金には多くの場合解約手付の性質はない。」出典「日本大百科全書」

住宅取引の場合は、上記の説明とは少し異なった使われ方をしています。
土地、家屋と例に出ていますが、どちらも、最初にお金を支払っても、目的の物が買い主に引き渡されることもないし、頭金が20～50％に及ぶことはなく、せいぜい5～20％です。頭金の定義とは微妙に一致していません。

ただ、頭金には「頭」という文字がついていることから、「買い主が最初に支払うべき金額」という性質があるとみるべきと考えます。土地では手付金を、家屋の建築では契約金を最初に支払うので、これらは頭金と呼べる可能性があります。
しかし、後半部分に「頭金には多くの場合解約手付の性質はない」とあり、契約を解約した場合には返金されるものだとわかります。手付金の場合には、解約した場合には手付金は没収され、損害賠償金は発生しないので、頭金ではないといえます。契約金の場合は、解約した場合は損害賠償金が発生するので、頭金と呼んでよいのかもしれません。

あるサイトでは、頭金の定義を「住宅価格から住宅ローン借入額を差し引いた部分の金額を指します」としています。
これもわかりやすいのですが、最後の支払い時に住宅ローンで足りない部分を現金で支払うことがあります。そのサイトの定義にのっとれば頭金なのですが、「最初の支払い」ではない点に強烈に違和感を感じてしまいます。

自己資金とは

自己資金の定義を調べてみても、なかなか明確なものはなく、違い比較辞典というサイトに以下のような説明があった。
「自己資金とは、自分が働いたり投資したりして蓄積した資金であり、借りているお金ではない、自由に使える資金を意味している」

前述のサイトが定義する「住宅価格から住宅ローン借入額を差し引いた部分の金額」は、上記の定義をみれば「自己資金」と呼ぶのべきだと考えます。

また、住宅ローンは資金使途が特定されていますが、自己資金は何にでも使えるため、まさに定義通りだと言えます。

ちなみに、私の自己資金の正確な定義は、「住宅価格と諸費用の合計額から住宅ローン借入額を差し引いた部分の金額を指します」となります。
これは、住宅価格以上に住宅ローンを貸す銀行が増えていることから、現状にあわせて微調整しました。

金利リスクについては、様々な説明がなされています。

現場では、銀行員が「変動金利には、金利リスクがあります」と説明しているようですが、それでわかる人はいないでしょう。

金利リスクを、金融用語の辞書等で調べると「金利の変動により、保有資産の価値が変動してしまう可能性」のように定義されています。

住宅ローンにおきかえると「金利変動により、利息額が変動してしまう可能性」となります。

金利が動く方向で、リスクが変わる？！

金融の世界では、リスクとは可能性のことで、そこに「良い、悪い」といった評価は入りません。

例えば、金利上昇局面であれば、金利リスクがある商品の利払い額は増える可能性が高いでしょう。これから住宅ローンを利用しようとする人にとっては、金利リスクのある商品は「怖い」とか「悪い」商品と感じられるかもしれません。

逆に、金利下降局面であれば、その利払い額は減ると見込まれます。住宅ローンの利用予定者にとって、金利リスクのある商品は「良い」商品であると感じられることでしょう。

つまり、金利の動きで変わるのは、金利リスクそのものではなく、その商品を利用しようとする人の評価なのです。

ただ、金利がどのように動くのか、人の判断が入っています。これがあっていればよいのですが、その保証はありません。どんな専門家が言おうと、大多数の人が合意していたとしても、「間違っているかもしれない」のです。

ある人は、これまで数十年間、金利は上がることがなかったので、これからも上がらないと言います。専門家と思われる人の中には、しばらくは金利は上がらないと断言している人すらいます。
ただ、「そういう考え方がある」というだけで、参考にはしてもよいのですが、その意見を全面的に支持すべきではありません。

また、2023年の時点では、日本国内の金利は超低金利にあり、世界中の金利が上昇傾向にあります。日本だけ金利が低いまま据え置かれていますが、世界的な物価高が継続しているのを見て、金利上昇は時間の問題だと主張する専門家もいます。
これも、「そういう考え方がある」と参考意見の一つとすればよいでしょう。

予測の精度を上げるための努力は尊いかもしれませんが、役には立たないのです。

それよりも、金利リスクとのつきあい方を学ぶ方が実践的だと考えます。

まずは金利変動によって想定される変化が、家計にとってどのくらいの影響を与えるのか、計測するところから始めるべきです。

金利が上がっても、全く影響のない余裕のある家計もあるでしょう。
しかし、金利が上がると、毎月が赤字に転落してしまうほど借りてしまう人もいます。

金利上昇によるダメージが家計にとって大きいと判断するならば、次はリスク対策を検討しましょう。
リスク対策にはどんなものがあり、効果があるのか、コストはかかるのか。
すべて検討した上で、ベストな対策を導き出しましょう。

最終的に、リスク対策が本当に必要かもう一度考え、必要だと思うなら、リスクの管理体制を構築し、対策を準備することとなります。

こうすとこで、金利リスクを持つ商品を選択しても、金利上昇による悪影響を抑えることができるようになるでしょう。

金利リスクの大きさ

「金利リスクが大きい」ことを、「金利の変化に対して利払い額がより大きくなる」と定義させてください。

例えば、金利が１％上昇する場合、毎月返済額がどれくらい大きくなるかを計算してみてください。

ここでは、金利タイプごとに2年後に金利が１％上昇した場合の、毎月変動額がどれくらい変化するのかを計算してみました。
前提条件としては、借入金額4,000万円、借入期間35年、元利均等返済とし、2023年6月現在の弊社がウォッチしている金融機関19社の、金利タイプ別当初金利最安値を採用しています。（全期間固定金利は変動幅が0円なので、除いております。）

このグラフを見ると、以下のようなことがわかります。

• 最も金利リスクが大きいのは、2年固定で約23,000円
• 変動金利は、第4位で約19,000円
• 固定期間とリスクの大きさは、必ずしも比例の関係があるとはいえない

教科書などには、「固定期間が長くなればなるほど金利リスクは小さくなる」と書かれています。
おおよそその傾向があるように見えますが、必ずしもそうではないようです。

金利リスクと金利予測は別もの

「変動金利が1％金利が上昇した場合、毎月返済額が約19,000円増加します」

さて、この数字があなたの家計にとって負担になりますでしょうか。
これだけでなく、色々なパターンを計算してみてください。
金利が2％上昇すればこの倍、0.5％がこの半分として、家計への影響を計測してください。

ただし、赤字で書かれた増加額は、あくまでも借入金額、借入期間、返済タイプ、現在の金利水準、金利上昇時期と上昇幅がセットになって決まってきます。この数字だけ覚えても意味がなく、あなたの借入条件にあわせてその都度、計算しなくてはならないので、ご注意ください。

リスク・マネジメントを行う重要性は、既にお話ししました。
リスク管理の観点からは、「住宅ローン金利の上昇がどのくらいの確率でおこるのか」を計測したいところです。しかし、35年もの長期間の確率を予測することは現実的はないので、確率に頼ることはできません。

私の提案は、起こってほしくない将来を確実に避けるプランをたてることです。
ただ、リスク対策のコストが高すぎると感じるなら、リスク回避とコストのちょうどよいバランスをみつけることになるでしょう。

住宅金融支援機構のアンケート結果を見ると、半分くらいの人は具体的な対策がたてられていないか、現実的ではない対策をたてているようです。それは、誰も実効性のある方法論を教えてくれないからだと思います。
住宅ローンのリスク管理を、もう少し論理的に行うのが当たり前になるよう願っています。

融資タイプは、耳慣れない言葉だと思います。
ネットで検索したとしても、辞書にすらのっていません。
それもそのはず、私の造語だからです。

融資タイプとは、融資をするタイミングにより分類されます。

融資タイプを知らないと、金利や諸費用面で差がつくことがあります。

購入予定の住宅の種類により、選べる融資タイプが異なってくるので、事前に調べておきましょう。

当初一括融資とは

当初一括融資とは、物件の購入や建築契約時等、最初に支払が発生するタイミングで、必要金額を全額融資するタイプです。

注文住宅、中古住宅（リフォームあり）など、支払い回数が複数回あるものが対象となります。

取扱金融機関は、地方銀行、信用金庫などに多く、大手銀行やネット銀行などは取扱いがありません。

利用者にとってのメリット

最初に住宅ローンを全額借入するため、途中の支払いがあっても余計なコストをかけずに支払いができます。よって、諸費用が全タイプで最も安くなります。

金利上昇局面では、早めに金利を確定できるため、利息が安くなりやすいです。

融資実行時に全額、団体信用生命保険が付保されるため、万が一建築中に死亡しても、全額保険で住宅ローンんが支払われるため、安心です。

利用者にとってのデメリット

地方銀行などが多く、金利が相対的に高く、利息が高くなりやすい。

金利が下降局面であると、金利が高い時点で決まってしまうことがあり、利息が高くなりやすいです。

融資実行の翌月から返済が始まるため、現在賃貸住宅にお住まいの方は、支払いが二重払いとなり負担が大きくなります。

最初に住宅ローンが実行されてしまうため、完成までの期間中に、借入金額を増額しようと思ってもできません。

分割融資とは

分割融資とは、支払いのタイミングごとに必要資金を貸してくれます。

ただし、銀行により２～５回と分割回数が異なるため、必ずしも必要な時期に借りられる訳ではありません。分割回数が２回だと、土地と建物に１回ずつとなり、建物代金を複数回支払う場合には対応できません。

注文住宅、中古住宅（リフォームあり）など、複数回の支払いがある場合に、適用できます。

取扱金融機関は、みずほ銀行、三井住友銀行、三井住友信託銀行、SBI新生銀行、横浜銀行など大手銀行を中心にいくつかありますが、数は多くありません。

利用者にとってのメリット

必要な時期に、必要なだけ資金調達ができるため、安心できます。

金利が安い銀行が多く、利息が安くなりやすいです。

諸費用も、当初一括タイプに比べると高くなるが、そこまで高くはなりにくいです。

融資実行時に金利が決まるため、金利が動いても、タイミングや金額が分散され平準化されるため、高すぎず、安すぎない金利になりやすいです。

利用者にとってのデメリット

分割回数が増えると、手続きの回数もふえて、煩雑になります。

分割が２回までの銀行の場合、建物代金の支払いが完成時にしか貸してくれないため、つなぎ融資を利用する必要があります。

融資実行の翌月から返済が始まります。融資実行ごとに返済額が増えていくため、完成までの支払い負担が家計にとって重荷になることがあります。ただし、銀行によっては負担を軽減するため、利払いのみにすることができます。

融資実行ごとに、団体信用生命保険がつくため、万が一建築中に死亡すると、建物の完成が簡単ではなくなります。

最終一括融資とは

最終一括融資とは、完成するまで融資実行がありません。

マンション、分譲住宅、建売住宅、中古住宅などのように、支払いが１回のものが対象です。

注文住宅、中古住宅（リフォームあり）などのように複数回の支払いがある場合には、つなぎ融資を利用する必要があります。

取扱金融機関は、ネット銀行などに多く、フラット35も最終一括です。

利用者にとってのメリット

必要な時期に、必要なだけ資金調達ができるため、安心できます。

金利が安い銀行が多いく、利息は安くなりやすいです。

金利が下降局面にある場合には、利息が安くなりやすいです。

諸費用はやや高くなりやすく、つなぎ融資を利用する場合にはより負担が大きくなりやすいです。

つなぎ融資を利用する場合には、完成までの期間中に返済負担がないため、家計に負担が小さいです。

融資実行時に金利が決まるため、金利が動いても、タイミングや金額が分散され、高すぎず、安すぎない金利になりやすい。

利用者にとってのデメリット

つなぎ融資を利用すると、金利が２～４％と高めであることが多く、費用が高くつきます。

つなぎ融資を利用すると、手続きの回数もふえて、煩雑になります。

金利が上昇局面にある場合には、利息が高くなりやすいです。

完成までの間は、団体信用生命保険がつかないため、万が一建築中に死亡すると、建物の完成が難しくなります。